业主与小区物业，常常是一对“欢喜冤家”。“别人家的小区物业”给业主发“红包”，让人羡慕不已；有的业主却与小区物业“水火不容”，时常闹矛盾——业主嫌物业服务不到位，物业怪业主不及时交物业费。小区内的车位归谁所有？电梯广告收益属于谁？新颁布的民法典给出了答案，有关法律专家也对此进行了解读。
【民法典原文】
《民法典》第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《民法典》第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《民法典》第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《民法典》第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
【新闻回放】
2019年3月底，市民林女士在某小区购买了一套公寓。“当时置业顾问只给了两天的时间来付首付款，催得很急。交完首付我才看到一份所谓的‘草签合同’，签署正式购房合同已经是4月底的事情了。”林女士介绍，置业顾问称不签正式合同就是违约，大部分业主只能先签字。
不少跟林女士一样购房的业主在签合同时发现，购房合同中明文规定：本项目物业建筑体之外墙面、屋面、建筑体内部的公共部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有。此外，他们同时签署的物业合同中，车位租金为600元/月，也明显高于周边住宅小区。对此，不少业主提出质疑，认为购房合同及物业合同中存在不少类似的“霸王条款”，拒绝签署合同，但与开发商进行沟通，未取得实质性进展。
今年，长沙不少小区向业主发放“红包”，主要资金来源就是公共部分的广告位收益。记者查阅其他小区的购房合同发现，其中有的规定公共区域广告收益归全体业主所有，有的则规定扣除10%左右的代理服务费后，绝大部分收益纳入物业服务费中。
然而，购房合同是买卖双方权利义务约定的具体体现，因此这种合同一旦签订，事后很难撤销和变更。
【专家解读】
规定会更明确，保护力度会更强
“建筑物共有部分收益权直接关乎业主的切身利益。”长沙市律师协会党委委员、副会长，湖南通达恒信律师事务所主任陈革平律师介绍，在之前的物权法中，关于建筑物共有部分收益权并未作出详尽的规定，仅仅只对其作出笼统的描述，如“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”从以上可以看出，物权法并未就建筑物共有部分产生的收益进行明确的规定，故在实践中，出现了很多不良地产商运用格式合同来设定霸王条款，侵害全体业主的共有部分收益权的案例。从司法实践的角度而言，法官在判决的时候，就会面临如何解释法条的难题，从而导致司法困境。
陈革平律师认为，新颁布的民法典通过对该项司法实践中常有的问题作出明确的规定，是从根本上维护业主权益、完善物权立法的重要举措，同时，也充分体现了我国司法为民的精神。“通过立法解决司法实践中的难题，完善法治，也是落实‘让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义’的重要举措。“陈革平律师说。
在面对开发商、物业、地产商的时候，业主往往是弱势的一方。而且，业主共有部分本身是“共有”，单个业主也往往很难主张权利，这也就很容易滋生很多不公平的现象。陈革平律师认为，立法机关通过给物业设定公开义务与报告义务来把建筑物共有部分收益摊开，让阳光公开成为治疗非法侵权的“特效药”。
德国著名法学家冯·耶林说过：“法的目的是和平，而达到它的手段是斗争。”在民法典明确规定了建筑物共有部分收益权的今天，实际上，侵权行为仍然无时不刻的在发生，陈革平律师提醒各位业主勿做“躺在权利上睡觉的人”，要学会运用法律武器，及时维护自身的合法权益，保证自身合法权益不受他人侵害。
（腾讯网）
