多位专家在博鳌亚洲论坛2017年年会期间表示,楼市调控要回归到房地产本质——作为人们生活必需品的本质,应该通过土地供应、税制改革、严控土地价格等多方面联合施策进行调控。
房价走势存分歧
“无论从哪个角度来看,通过经济学理论分析,都得不出楼价如此之高的结论。一个国家房地产的价格和经济发展水平、市场化程度,特别是个人收入水平都息息相关。”中国人民大学副校长吴晓求表示,中国高存量的M2导致了房地产价格快速上涨,但楼市泡沫有破灭可能,尽管它有滞后性。
吴晓求认为,降低房价只有一个办法,就是降低杠杆率,所有私人部门买房子的杠杆率要大幅度下调,如果能做到这一点,泡沫就不会破灭;如果做不到,泡沫就会破灭。
吴晓求强调,中国房地产泡沫破裂不会引起中国金融体系的危机,其原因就在于中国房地产证券化产品比例非常的小,几乎没有。
“房地产泡沫肯定会破灭,因为决定房价的是人口流和货币流。”齐鲁资管首席经济学家李迅雷亦持同样观点。他表示,具体来看,人口户籍方面,目前中国流动人口数量在减少。根据国家统计数据,流动人口在2015年减少了五百万,2016年大概减少两百万,人口流动性明显减弱,人口流入量减少,房价支持力度也会减少。以2016年房价涨幅最大的两个城市(合肥、厦门)为例,这两个城市人口流动量都排一、二位;大连房地产火爆但房价下跌,就是人口在减少,西安的房价并未上涨也是因为它人口减少。
华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康则认为,未来15年左右,不要希望北京、上海、深圳楼市均价上扬曲线能转变成下行曲线,不存在这种可能性,顶多是上扬不那么陡峭。
房产税制度可供借鉴
贾康认为,中国现在用限购、限贷、限价等行政性手段调控楼市是治标不治本,就像不断在两个极端之间坐过山车,民众不满意,政府在焦虑,一定要找到标本兼治、治本为上的高水平出路。
“中央提出要健康发展房地产市场,对应到长效机制形成,就要靠基础性制度建设,这是最关键的问题。”贾康表示,首先政府应牵头做一个通盘合理的国土开发规划,提供可持续的土地供给。可以继续探索的经验就是重庆代表的地票制度,即在基本农田占补平衡的前提下,让远离城乡结合部的人可以共享改革开放成果的同时,从容有序地可持续供地,从而解决中心区域扩大建成区和提供住宅建设用地的问题。
第二个基础性制度就是住房双轨统筹,政府要牵头提供有序供给,把低收入和收入阶层拖到公租房和公有产权房的平台上,让他们住有所居,不必涌入商品房的低端市场参与竞争。
第三个制度就是投融资制度,中国在PPP的项目之下已经作出非常多的努力。调动政府体外的资金一起提供住宅和宜居城市建设,将养老需求由政府牵动的社会资本一起来形成供应,从而达到供需尽可能平衡。
第四是积极学习借鉴美国、欧洲、日本,以及很多发展中国家发展直接税建设,形成房地产税、财产税或者不动产税征收制度。
(中国证券报)
