四版：综合总第2471期 >2019-11-12编印

　　第五十条  车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
 

　　【释义】本条是关于车库使用原则、租赁费标准、租赁期限和优先利用的规定。

　　目前，在车位、车库的管理方面存在的问题主要有：一是许多新建小区的车库、车位由于售价太高，很多业主购买不起，而开发企业为了实现销售目的只售不租，或者是将租赁费提得过高。二是物业管理区域内停车秩序比较混乱。有的小区由于地下车库、车位比较贵，地上车位相对便宜，车辆大都停在小区道路两边，而地下车库、车位却处于闲置状态，得不到利用。三是建成时间比较久的小区尤其是旧小区，由于规划建设的车库、车位不能满足业主的需求，或者没有规划建设相应的车库、车位，停车难的问题也很突出。针对这些问题，《条例》专设一节。

　　《条例》所称车库是指物业管理区域内规划用于停放汽车的车库，包括专用车库和共用车库内的车位。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要’的规定。”“配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”

　　车库不像其他产品，消费者没有广泛选择的余地，业主的停车需求只能通过购买或租用本物业管理区域车库来解决，建设单位对车库只售不租的行为损害了业主的选择权，因此《条例》加以禁止。为避免出现建设单位随意抬高车库租赁价格，达到变相不出租的目的，也为保证车库租赁价格控制在合理价位，《条例》规定车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。这里所称有关部门发布应当是物价部门会同物业管理或房地产开发主管部门确定标准后发布。为进一步保障业主对车库的需要，《条例》允许建设单位在符合法定条件时，将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，但同时对出租行为进行限制，规定其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。当租赁合同期限到期后，续租需要与业主新增停车需要发生冲突时，应优先满足业主需要。

　　本条第三款的立法目的在于促进车库特别是地下空间资源的充分利用，在缺乏车库设施的物业管理区域，适当开辟地面停车位是一种无奈的做法，在缓解停车难的同时，必然会对物业管理秩序和道路通行安全造成不良影响。在车库尚未充分利用时，没有必要采取这种措施，损害广大业主利益，因此《条例》加以禁止。