三版：人大专题
关于市人大常委会对我市房地产业发展情况审议意见贯彻落实情况的报告
刊发日期：2015-06-24 阅读次数： 作者：lxxwzx 语音阅读：
编者按：2015年5月28日，市十七届人大常委会召开了第二十九次会议，听取了市人民政府关于市人大常委会对房地产业发展情况审议意见贯彻落实情况的报告，听取和审议了市人民政府关于城乡环卫一体化工作情况的报告、我市城乡教育均衡发展情况的报告和市人大常委会执法检查组关于检查《中华人民共和国农产品质量安全法》贯彻执行情况的报告。按照监督法的有关规定，现将市人民政府关于审议意见贯彻落实情况的报告和市十七届人大常委会第二十九次会议对有关报告的审议意见，向社会予以公布。
2014年12月2日，市人大常委会对我市房地产业发展情况提出审议意见后，市政府高度重视，多次进行专题研究，根据审议意见提出的要求，进行了认真贯彻落实。
一、适应发展新常态，坚定发展房地产业的信心和决心
一是科学分析房地产市场形势。积极适应经济发展新常态，把当前房地产市场的调整期作为审视房地产业发展的冷静期，准确把握国家宏观调控政策，全面客观地分析我市房地产市场形势，有针对性地提出应对方案，较好地保持了房地产业的理性增长、稳步发展，我市的房地产市场没有出现大起大落现象。
二是扩大对外宣传，吸引外地人购房。动员企业以休闲体育大会召开、青龙高速、青荣城际铁路开通为契机，到西北、东北等有潜在客户地区通过委托当地代理商代理销售、外设售楼处以及利用当地媒体加强宣传等方式推介自己的楼盘，展现莱西形象及房地产业发展潜力，吸引更多外地人到我市购房置业，刺激楼盘销售，加快库存消化。同时，为给企业及购房者搭建购销平台，方便青岛地区市民购房，目前，房管局正在积极组织部分开发企业筹备参加今年7月份由青岛市城乡建设委员会、青岛市国土资源和房屋管理局举办的“2015青岛房地产业博览会”，进一步加强对莱西城市形象、优秀房地产开发企业品牌及部分精品楼盘的推介，扩大莱西及莱西房地产业在青岛地区的知名度，调动青岛市民到我市购房置业的积极性，拉动购房需求，激活我市房地产市场。
二、坚持统筹规划，提升房地产业发展的质量和水平
一是编制中心城市控制性详细规划。目前，我市正在修改城市总体规划、编制中心城市控制性详细规划。规划将对我市的产业空间布局和城市居住用地的空间布局进行专项研究，在兼顾农村社区建设、旧城改造的基础上，提出指导性意见。对教育、医疗、燃气、通信等城市公共设施和基础设施布局做出统筹安排，对各居住片区人口数量和居住用地的容积率、建筑高度、配套设施等提出明确要求。同时，我市的城镇体系规划和新型城镇化规划编制工作也已启动，该规划将对我市的城镇体系和城镇化发展问题进行研究，在促进城镇化发展的同时，带动房地产业的发展。
二是优化住房供应结构。帮助企业理性研究市场，分析市场，找准项目市场定位，积极应对市场出现的新问题、新情况，整合优势资源，优化供应结构，在户型设计、建筑质量、物业服务等方面全力迎合市场需求，建设价格相对便宜但品质较高的楼盘，增强企业竞争力，提高市场销售率。针对楼市供应形式较为单一问题，引导企业逐步转变投资模式，实施多元化布局，从单纯的住宅开发向旅游、养老等地产开发转变，带动市场多向发展，丰富市场供给格局，形成差异化竞争，促进产业升级。此外，在项目审批过程中，严格按照相关规范要求审核小区停车位数量，严格把控小区绿地率、建筑密度、日照间距等重要指标，要求开发企业根据情况建设集中的小区绿地，并对小区的景观设计进行把关，提升小区品质。
三是建立完善住房保障制度。5月份，我市出台了《关于加强公共租赁住房管理的意见》。该意见进一步增加了保障性住房房源，扩大了保障范围，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租，并有效规范公共租赁住房的运营与使用，实现保障性住房配租任务的合理、有序开展，切实缓解各类中低收入群体住房困难问题，力争做到应保尽保。另外，根据青岛市下达给我市的目标任务，全年建筹50套公共租赁住房目前已全部落实；基本建成80套保障性住房任务目前均已主体竣工，即将进入装修阶段。
三、加强行业监管，营造良好的房地产业发展环境
一是规范企业经营行为。房管、城建、国土等相关职能部门建立了联动及信息共享机制，安排专人对全市所有在建、在售房地产开发项目实行全面监督，全过程监管，做到无缝隙、无盲点，及时发现违规开发、违规预（销）售、哄抬房价、发布虚假广告等扰乱房地产市场秩序行为，实行信息共享，各有关部门根据各自职能予以严厉打击，使违法、违规企业寸步难行，有力维护了房地产市场秩序。
二是对房地产项目实施预售资金监管。为加强商品房预售资金的监督管理，防止商品房交易风险，保障购房人的合法权益，维护房地产市场交易秩序，房管局自去年12月份以来，根据《青岛市新建商品房预售资金监管办法》要求，对全市所有在售房地产项目的预售资金实施了预售资金监管。要求开发企业在销售房屋过程中，必须将售房款存入企业自行选择的银行及其在该银行开立的专用监管账户，监管资金只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。这一举措对预防房地产开发企业抽逃、挪用或挤占预售资金造成烂尾楼，规避市场风险，起到了较好的防范作用。
三是优化企业发展环境。为减轻企业资金压力，加快资金回笼，今年以来，房管局结合建设部《城市商品房预售管理办法》，参照周边区市做法，调整了我市商品房预售条件：由原来的多层项目须封顶、高层项目须达地上总层数1/2，调整为多层项目地上达2层、高层项目地上达总层数1/4，就可以申办。此外，房管、城建等部门正在调研计划出台《关于推动房地产业平稳健康发展的意见》，该《意见》将进一步优化市场环境，为企业发展提供更加便利的外部条件。
四是加大对遗留问题处理力度，化解矛盾纠纷。重点加大了原一中北校教师公寓问题的解决处理力度。目前，经反复论证，教体局已与青岛宏远置业集团有限公司达成协议转让意向，将该项目以拍卖标的价整体转让给青岛宏远置业集团有限公司，由该公司投资完善项目维修和后续配套建设工程，并按政府规定为预定户办理房产手续，剩余房屋由宏远公司按市场价格自行销售。3月21日，双方已正式签订转让协议。目前，宏远公司已进入工地，项目内绿化已完成场地平整和乔木栽植，道路重新规划已经完成并开始施工，外墙涂料粉刷已完成30%。水集建筑公司、新明建筑公司也进入小区对已建工程进行整体维修，所有维修工作已全面铺开。
四、健全体制机制，形成齐抓共管、协同推进的工作局面
一是建立健全房地产市场预警预报系统和统计制度。为加强市场预测分析，便于市场及时调度，今年以来，进一步加大了房地产市场信息统计分析工作的力度，有针对性的增加了统计报表内容，印发到了各开发企业，要求各开发企业每周按时上报，通过报表及时掌握市场动态；月末进行分析研究，总结房地产市场运行情况，准确把握市场走势。周报表月分析制度的施行，对领导决策以及调控房地产市场提供了真实可靠的依据。在此基础上，强化信息披露机制，增强市场透明度，适时向社会发布房地产调控政策及市场运行信息，便于企业全面认识市场、理性分析市场、判断市场，主动应对市场变化；倡导理性购房，引导购房者树立科学、合理的购房理念，不盲目、不跟从，从自身需求出发，理性消费。
二是公开土地出让信息，实现土地有序供应。坚持在“规范”确定的范围内全面公开土地出让信息，实行集体决策。在土地纳入储备阶段，实行国土部门与财政部门共同认定补偿结果的工作机制，共同确定评估补偿标准，确保做到公平合理。在出让方案的确定过程中，每宗土地由政府常务会议讨论通过。在招拍挂出让环节，将出让公告通过青岛日报、中国土地市场网、莱西公共资源交易网、工程领域网等多种形式进行公告，扩大出让透明度，接受社会监督。
三是健全物业管理组织机构。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，印发了《莱西市业主大会和业主委员会指导意见》，明确了各部门在业主委员会组建中的具体职责和工作内容，规范了业主大会和业主委员会组建和选举程序，夯实了物业管理工作的组织基础。另外，为进一步理顺物业管理体制，充分发挥街道办事处在物业管理中的职责，今年4月份，市政府将物业管理纳入了对街道的科学发展综合考核。
四是规范物业企业服务收费。制定出台了《莱西市物业服务企业综合考核暂行办法》、《莱西市普通住宅物业管理区域前期物业服务分等收费指导标准》，明确了对物业企业的服务能力、服务质量及收费标准的具体要求，促使企业不断提升自身服务能力，提高服务质量。同时，逐条落实企业服务项目、标准，对物业服务企业承诺的服务、督促其限期整改、落实。此外，鉴于物业企业乱摊水电费、乱加价导致业主投诉不断现象，加大了规范整治力度，要求物业企业严格执行国家水、电费价格政策，严格执行政府定价，并监督其合理分摊水损、电损，按时公示水、电费收支情况，提高收费透明度，增加双方互信，效果显著。
2014年12月2日，市人大常委会对我市房地产业发展情况提出审议意见后，市政府高度重视，多次进行专题研究，根据审议意见提出的要求，进行了认真贯彻落实。
一、适应发展新常态，坚定发展房地产业的信心和决心
一是科学分析房地产市场形势。积极适应经济发展新常态，把当前房地产市场的调整期作为审视房地产业发展的冷静期，准确把握国家宏观调控政策，全面客观地分析我市房地产市场形势，有针对性地提出应对方案，较好地保持了房地产业的理性增长、稳步发展，我市的房地产市场没有出现大起大落现象。
二是扩大对外宣传，吸引外地人购房。动员企业以休闲体育大会召开、青龙高速、青荣城际铁路开通为契机，到西北、东北等有潜在客户地区通过委托当地代理商代理销售、外设售楼处以及利用当地媒体加强宣传等方式推介自己的楼盘，展现莱西形象及房地产业发展潜力，吸引更多外地人到我市购房置业，刺激楼盘销售，加快库存消化。同时，为给企业及购房者搭建购销平台，方便青岛地区市民购房，目前，房管局正在积极组织部分开发企业筹备参加今年7月份由青岛市城乡建设委员会、青岛市国土资源和房屋管理局举办的“2015青岛房地产业博览会”，进一步加强对莱西城市形象、优秀房地产开发企业品牌及部分精品楼盘的推介，扩大莱西及莱西房地产业在青岛地区的知名度，调动青岛市民到我市购房置业的积极性，拉动购房需求，激活我市房地产市场。
二、坚持统筹规划，提升房地产业发展的质量和水平
一是编制中心城市控制性详细规划。目前，我市正在修改城市总体规划、编制中心城市控制性详细规划。规划将对我市的产业空间布局和城市居住用地的空间布局进行专项研究，在兼顾农村社区建设、旧城改造的基础上，提出指导性意见。对教育、医疗、燃气、通信等城市公共设施和基础设施布局做出统筹安排，对各居住片区人口数量和居住用地的容积率、建筑高度、配套设施等提出明确要求。同时，我市的城镇体系规划和新型城镇化规划编制工作也已启动，该规划将对我市的城镇体系和城镇化发展问题进行研究，在促进城镇化发展的同时，带动房地产业的发展。
二是优化住房供应结构。帮助企业理性研究市场，分析市场，找准项目市场定位，积极应对市场出现的新问题、新情况，整合优势资源，优化供应结构，在户型设计、建筑质量、物业服务等方面全力迎合市场需求，建设价格相对便宜但品质较高的楼盘，增强企业竞争力，提高市场销售率。针对楼市供应形式较为单一问题，引导企业逐步转变投资模式，实施多元化布局，从单纯的住宅开发向旅游、养老等地产开发转变，带动市场多向发展，丰富市场供给格局，形成差异化竞争，促进产业升级。此外，在项目审批过程中，严格按照相关规范要求审核小区停车位数量，严格把控小区绿地率、建筑密度、日照间距等重要指标，要求开发企业根据情况建设集中的小区绿地，并对小区的景观设计进行把关，提升小区品质。
三是建立完善住房保障制度。5月份，我市出台了《关于加强公共租赁住房管理的意见》。该意见进一步增加了保障性住房房源，扩大了保障范围，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租，并有效规范公共租赁住房的运营与使用，实现保障性住房配租任务的合理、有序开展，切实缓解各类中低收入群体住房困难问题，力争做到应保尽保。另外，根据青岛市下达给我市的目标任务，全年建筹50套公共租赁住房目前已全部落实；基本建成80套保障性住房任务目前均已主体竣工，即将进入装修阶段。
三、加强行业监管，营造良好的房地产业发展环境
一是规范企业经营行为。房管、城建、国土等相关职能部门建立了联动及信息共享机制，安排专人对全市所有在建、在售房地产开发项目实行全面监督，全过程监管，做到无缝隙、无盲点，及时发现违规开发、违规预（销）售、哄抬房价、发布虚假广告等扰乱房地产市场秩序行为，实行信息共享，各有关部门根据各自职能予以严厉打击，使违法、违规企业寸步难行，有力维护了房地产市场秩序。
二是对房地产项目实施预售资金监管。为加强商品房预售资金的监督管理，防止商品房交易风险，保障购房人的合法权益，维护房地产市场交易秩序，房管局自去年12月份以来，根据《青岛市新建商品房预售资金监管办法》要求，对全市所有在售房地产项目的预售资金实施了预售资金监管。要求开发企业在销售房屋过程中，必须将售房款存入企业自行选择的银行及其在该银行开立的专用监管账户，监管资金只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。这一举措对预防房地产开发企业抽逃、挪用或挤占预售资金造成烂尾楼，规避市场风险，起到了较好的防范作用。
三是优化企业发展环境。为减轻企业资金压力，加快资金回笼，今年以来，房管局结合建设部《城市商品房预售管理办法》，参照周边区市做法，调整了我市商品房预售条件：由原来的多层项目须封顶、高层项目须达地上总层数1/2，调整为多层项目地上达2层、高层项目地上达总层数1/4，就可以申办。此外，房管、城建等部门正在调研计划出台《关于推动房地产业平稳健康发展的意见》，该《意见》将进一步优化市场环境，为企业发展提供更加便利的外部条件。
四是加大对遗留问题处理力度，化解矛盾纠纷。重点加大了原一中北校教师公寓问题的解决处理力度。目前，经反复论证，教体局已与青岛宏远置业集团有限公司达成协议转让意向，将该项目以拍卖标的价整体转让给青岛宏远置业集团有限公司，由该公司投资完善项目维修和后续配套建设工程，并按政府规定为预定户办理房产手续，剩余房屋由宏远公司按市场价格自行销售。3月21日，双方已正式签订转让协议。目前，宏远公司已进入工地，项目内绿化已完成场地平整和乔木栽植，道路重新规划已经完成并开始施工，外墙涂料粉刷已完成30%。水集建筑公司、新明建筑公司也进入小区对已建工程进行整体维修，所有维修工作已全面铺开。
四、健全体制机制，形成齐抓共管、协同推进的工作局面
一是建立健全房地产市场预警预报系统和统计制度。为加强市场预测分析，便于市场及时调度，今年以来，进一步加大了房地产市场信息统计分析工作的力度，有针对性的增加了统计报表内容，印发到了各开发企业，要求各开发企业每周按时上报，通过报表及时掌握市场动态；月末进行分析研究，总结房地产市场运行情况，准确把握市场走势。周报表月分析制度的施行，对领导决策以及调控房地产市场提供了真实可靠的依据。在此基础上，强化信息披露机制，增强市场透明度，适时向社会发布房地产调控政策及市场运行信息，便于企业全面认识市场、理性分析市场、判断市场，主动应对市场变化；倡导理性购房，引导购房者树立科学、合理的购房理念，不盲目、不跟从，从自身需求出发，理性消费。
二是公开土地出让信息，实现土地有序供应。坚持在“规范”确定的范围内全面公开土地出让信息，实行集体决策。在土地纳入储备阶段，实行国土部门与财政部门共同认定补偿结果的工作机制，共同确定评估补偿标准，确保做到公平合理。在出让方案的确定过程中，每宗土地由政府常务会议讨论通过。在招拍挂出让环节，将出让公告通过青岛日报、中国土地市场网、莱西公共资源交易网、工程领域网等多种形式进行公告，扩大出让透明度，接受社会监督。
三是健全物业管理组织机构。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，印发了《莱西市业主大会和业主委员会指导意见》，明确了各部门在业主委员会组建中的具体职责和工作内容，规范了业主大会和业主委员会组建和选举程序，夯实了物业管理工作的组织基础。另外，为进一步理顺物业管理体制，充分发挥街道办事处在物业管理中的职责，今年4月份，市政府将物业管理纳入了对街道的科学发展综合考核。
四是规范物业企业服务收费。制定出台了《莱西市物业服务企业综合考核暂行办法》、《莱西市普通住宅物业管理区域前期物业服务分等收费指导标准》，明确了对物业企业的服务能力、服务质量及收费标准的具体要求，促使企业不断提升自身服务能力，提高服务质量。同时，逐条落实企业服务项目、标准，对物业服务企业承诺的服务、督促其限期整改、落实。此外，鉴于物业企业乱摊水电费、乱加价导致业主投诉不断现象，加大了规范整治力度，要求物业企业严格执行国家水、电费价格政策，严格执行政府定价，并监督其合理分摊水损、电损，按时公示水、电费收支情况，提高收费透明度，增加双方互信，效果显著。