六版：楼市金刊总第1389期 >2014-07-18编印

　　近6年来，房地产市场经历了三次大的波动调整期：2008年是一次，2011年是一次，今年也是一次。这三年一次的调整期之间有什么相同与不同的原因?恢复的动力是什么?调整何时结束?这三次市场调整期的GDP增速数据，无独有偶都相似地跌破7.5%，2008年底增速跌破7%，2012年由9%以上的增速下滑至7.4%;2014年一季度亦下滑至7.4%。可见，经济下行是三次波动调整期共同的诱因和背景。2008年楼市给我们的印象是什么呢?是量价的大幅度下行，产生原因是经济波动，是全球金融危机造成的。后来调整期很快结束了。是什么原因导致市场快速恢复了呢?是四万亿货币投放对经济的强刺激，是首次置业房贷利率下浮30%的“救市”。结果是，成交断崖式下跌逆转到快速恐慌性抢购，整个调整期一年半时间。2011年市场波动原因是政府出台了一系列房地产调控政策，致使房价出现窄幅回调。调整期15个月，在2012年下半年，房价又被推了上去，其恢复动力来自需求以及货币宽松政策(2012年货币供应量M2的平均增幅为14%，最高月份达到16%)。信贷放宽推动需求，转化为成交量，推升房价。虽然有限购限贷等调控因素，但由于需求强劲，2012年以及2013年商品住宅交易量和价还是快速上涨了。2013年新“国五条”出台，引发本轮调整期在去年底开始。

　　本轮波动与上二次波动最大的不同是，以前二次主要是由经济、金融、政策等外部原因造成的，这一次市场内部发生了变化，供需关系失衡，主要城市商品住宅库存量平均消化期超过18个月。再加上房贷收紧，使购房人陷入观望。这一次调整会有什么支撑楼市的动力?前两次一次是政府主动救市，另一次是信贷松动。那么这一次会出现吗? 关心市场动态的人可以发现，近期，政府关于楼市的表态明显增多。而此前，关于楼市中央政府的表态并不多，即便是在两会期间，也是历年来对于房地产问题涉及内容最少的。由此可见，对于楼市不仅市场、买家、开发商在观望在等待，就连政府也在观望和等待。如果说前两三年政府对于楼市的态度是坚决打压的话，那么今年的态度则是非常的微妙。这也可以解释为什么在往年即便是政府打压楼市的时候房地产市场仍然可以坚挺地回暖，而今年，政策并没有明显的打击楼市，但市场却显得如此的低迷。原因就是政府的态度未明使得市场很多因素都在不断地发生着变化。住建部的“不打压、不刺激”让人产生了不少的遐想，事实上这是对地方政府放松政策的一种默认。而央行和银监会此前的表态，也是为了引导商业银行不能以逐利为首要目标。政府对楼市有依赖性，市场过热固然会受到控制，但过冷同样也会影响到地方政府的土地财政。因此最理想的情况就是，在经历一个短时间的冷静后，市场会回到正常的稳定状态。从这个角度去考虑，今年的楼市有可能在上半年甚至是前三个季度进行冷却，年底有望结束。