七版：副刊·家庭
约定办理房地产证期满后请求办证超过诉讼时效吗？
刊发日期：2013-12-13 阅读次数： 作者：lxxwzx 语音阅读：
王某：崔律师，蒋某购买我公司的商品房交付后，双方于2003年1月约定应于2003年10月1日前将房产证、土地证代为蒋某办理好并交给他。但期满后至今长达十年他从未向我公司要求办证，现在他向法院起诉,请求我公司给他办理房地产证,是否超过诉讼失效？
崔律师：依《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条关于“诉讼时效期间,从知道或者应当知道权利被侵害时起算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定,可能有人认为逾期办证的诉讼时效期间，应当从办证的逾期之日起计算，至今显然已超过诉讼时效期间，法律不再对其逾期办证的请求予以支持。但我认为，他的诉讼请求不过诉讼时效。
首先，根据法律规定商品房买卖合同的效力与房屋是否过户转移没有关联性，物权是具有法定性的，物权的创设、转移、变更、消灭，都需要有法律作出强制性规定，一旦作出强制性规定，就必须履行规定的程序，否则物权不产生变动。
其次，根据《物权法》的规定，物权所有权人对享有的物权,可以享有占有、使用、收益、处分的权利，并且明确规定，物权具有法定性，物权的变动必须经过登记才能产生法律效力，否则物权不能转移，也就是说,物权的变动不受诉讼时效的限制。
第三，最高人民法院民一庭最终的指导性意见,同样是过户不受诉讼时效的限制（《中国民事审判前沿》2005年第1集，第218页，最高人民法院民事审判一庭编，法律出版社）。
(一)商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。
(二）出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。