五版：楼市金刊总第1246期 >2013-11-01编印

　　北京日前出台楼市调控“京七条”，这是继“深八条”、郑州9月1日实施“5条措施”后，重点城市出台的第三个调控政策。这些调控政策除了继续强化需求管制政策外，突出的变化就是对于住房供给端的重视。三个城市均提出明确的、数量化的住房供应目标，如郑州明确提出今年年底前新投放300多万平方米商住房房源，深圳提出年度新增20%的住宅用地供应和增加安居型商品房的目标，北京更提出今明两年新增供应7万套自住性商品住房。

　　同时，北京、深圳和上海均对住房供应政策进行革新，旨在解决中等收入人群的购房需求，如深圳提出未来安居型商品房要占到新增住房供应的50%左右，北京提出的“自住型商品房”将占到市场40%-50%的供应量，而2012年上海提出的增加共有产权住房也异曲同工，重点城市最终将构建“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的新的住房供应体系。

　　可以说，此次重点城市房地产调控政策出此新意，一方面意在对于过去行政性的、管制需求的政策进行纠偏。另一方面，一线城市对于供给端的重视，源于今年以来住房市场的新变化。

　　今年以来，一线和二线重点城市房价快速上涨，市场也形成了房价上涨的预期，并进一步加剧了供需矛盾。据报道，近期北京的库存已经跌破6万套，房“荒”加剧了非理性购房的入市节奏。在这一节点上，增加供给有利于缓和“房荒”对于非理性购房入市的推动，对于缓解住房供需矛盾和房价上涨预期有帮助。调控思路的新变化以及对供给端的关注，再加上房贷“额度荒”在今年四季度难以缓解和下月初三中全会可能提出房地产调控长效机制，金九银十”“ 的势头难以在今年11月和12月再现，楼市将暂时出现“量缩价稳”的平稳态势。

　　楼市“供应新政”在中长期的效果如何，取决于住房供应计划能否有效地推进。有效推进首先取决于相应的土地来源，因为一线城市新增土地供应不足，或主要分布于非核心城区，而存量土地利用的周期太长。如果新增土地供应主要位于城郊，考虑到基础设施的建设周期，政策的效果很难保证。近年来，很多城市将保障房建于城市外围，事实上在分流住房需求上的效果并不明显。其次，有效推进还包括与优质公共配套资源的相应跟进、分配环节能否做到公平公正等。从可行性来讲，由于土地供应潜力的制约，基础设施建设、公共配套的供给和培育需要较长周期，当前重点城市户籍人口保障房的轮候规模较大，住房供应计划实现的难度较大，新政策在中短期很难达到预想目标。

　　事实上，在很难完成今年房价控制目标的情况下，新政策更多地反映了重点城市的一种解释或表态，即需求太过旺盛导致供求失衡，超越了政府的调控能力。同时，也透露出未来调控的新思路，即克服传统的行政性调控措施的弊端，探索更加市场化的、切中市场要害的政策措施。在调控新政策中，无论是上游土地出让模式采取“限地价、竞房价”的新规，还是中游依靠开发商的建设模式，或是下游按照商品住房价格一定折扣来定价，均坚持市场化的调控手段，这与政府主导的经济适用住房、限价房是完全不同的。而且，如果中端得到切实支持、低端得到基本保障，则对于高端的限制性措施可以放开，这也是新政策意欲探索市场化调控思路的体现。

　　但是，如果资源集聚优势地位不改变，重点城市未来依然是人口流入的主要区域，在住房供应“新招”中短期内难以奏效的情况下，房价长期上涨难以避免。市场化的调控除了要弥补供给端的短板以外，还应当通过税收手段来调节房价上涨预期下的非理性购房行为，以消除房价上涨对于收入差距的过分影响。此外，集体土地入市（包括小产权房入市）这一源头上的市场化也应该获得有效推进。笔者预计集体土地入市、房产税政策会提速，但是在中短期内，行政性措施也难以退出，这是一个较长的过程。

                                          （新华网）