三版：楼市金刊
《山东省物业管理条例》第四章第三节车库与车位的使用
刊发日期：2012-04-27 阅读次数： 作者：lxxwzx 语音阅读：
编者按 近期，有些居民小区业主对物业划定车位并收取费用等一些问题不理解，出现上访、投诉现象。其原因在于部分业主对物业管理中车库与车位使用相关法律法规缺乏了解。据此，记者咨询了市房管局和市物价局，并就该问题牵涉的法律法规进行梳理，特制作本期内容，供读者学习、参考。同时，希望广大业主能够理解并配合支持相关工作，共同维护好小区秩序，营造一个温馨、舒适的和谐家园。
第五十条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
【释义】本条是关于车库使用原则、租赁费标准、租赁期限和优先利用的规定。
车库、车位的使用管理，是物业管理的难点问题，由此引发的物业纠纷和矛盾比较集中。目前，在车位、车库的管理方面存在的问题主要有：一是许多新建小区的车库、车位由于售价太高，很多业主购买不起，而开发企业为了实现销售目的只售不租，或者是将租赁费提的过高，以致许多业主因无力购买或者租赁车库、车位而无处停车。二是物业管理区域内停车秩序比较混乱。有的小区由于地下车库、车位比较贵，地上车位相对便宜，车辆大都停在小区道路两边，而地下车库、车位却处于闲置状态，得不到利用，既影响了小区的交通秩序，又浪费了地下空间资源。三是建成时间比较久的小区，由于规划建设的车库、车位不能满足业主的需求，或者没有规划建设相应的车库、车位，停车难的问题也很突出。针对这些问题，《山东省物业管理条例》专设一节，制定多项制度，多管齐下，配合第二章中有关车库权属及销售管理的规定，力求破解这一难题。
《条例》所称车库是指物业管理区域内规划用于停放汽车的车库，包括专用车库和共用车库内的车位。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”“配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”
车库不像其他产品，消费者没有广泛选择的余地，业主的停车需求只能通过购买或租用本物业管理区域车库来解决，建设单位对车库只售不租的行为损害了业主的选择权，因此《条例》加以禁止。为避免出现建设单位随意抬高车库租赁价格，达到变相不出租的目的，也为保证车库租赁价格控制在合理价位，《条例》规定车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。这里所称有关部门发布应当是物价部门会同物业管理或房地产开发主管部门确定标准后发布。
现实中，业主对车库的需要是动态的，物业交付时业主暂时没有停车需要的，将来可能会有需要。为进一步保障业主对车库的需要，也为保护建设单位作为产权人的收益权，《条例》允许建设单位在符合法定条件时，将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，但同时对出租行为进行限制，规定其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。当租赁合同期限到期后，续租需要与业主新增停车需要发生冲突时，应当优先满足业主需要。
本条第三款的立法目的在于促进车库特别是地下空间资源的充分利用，限制在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位的行为。在缺乏车库设施的物业管理区域，适当开辟地面停车位是一种无奈地通常做法，在缓解停车难的同时，必然会对物业管理秩序和道路通行安全造成不良影响。在车库尚未充分利用时，没有必要采取这种措施，损害广大业主利益，因此《条例》加以禁止。
第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。
【释义】本条是关于占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地车位场地使用费的规定。
分析出现地下车库空空荡荡，地面车位一个难求现象的原因，很重要的一点是停车成本差距很大，且不合理。很多小区地面停车费远低于地下车库，有的甚至不收费。占用物业管理区域业主共有的道路或者其他场地的停车位属于业主共有，全体业主都享有收益权，停车不收费或者收费过低都是对其他不停车业主合法权益的损害，因此应当收取车位场地使用费，由业主大会综合考虑停车条件、位置等因素确定收费标准，应当与车库租赁费的价格相当，不应差距过大。车位场地使用费属于全体业主共有，按照《条例》第五十七条的规定，由业主大会决定其分配使用。车位场地使用费收取的具体事务可委托物业服务企业代为完成。
第五十二条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。
利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。
【释义】本条是关于鼓励在住宅小区投资建设停车设施和鼓励利用地下空间建设、经营车库的规定。
本条第一款的立法目的在于缓解已建成住宅小区停车难问题。随着汽车产业的迅速发展和汽车进入家庭时代的来临，加之有关住宅区车库配置比例规范、标准滞后，几乎所有老小区按照规划配置的车库、车位严重不足，乱停车现象突出，给小区的物业管理造成很大困扰。对于具备一定建设空间条件的小区，在规划许可的情况下，应当鼓励建设专门车库特别是能充分利用空间资源的立体停车设施，满足业主要求。《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施等重大事项由业主共同决定。因此建设车库的行为，除要报规划等行政主管部门办理法定工程建设手续外，还要经业主大会决定同意，且应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。进行车库建设的主题可以是原小区建设单位，也可以是其他投资人。由于建设车库所需土地使用权为业主共有，因此业主大会应当委托业主委员会就土地使用权处理事宜与车库建设方进行约定。
本条第二款的立法目的在于降低地下车库建设成本，为降低其售价创造条件。据调查，地下车库中车位的销售价格动辄十几万元，单价甚至大大超过住宅，面对大众对高价车位的质疑，开发企业的解释是车库土建成本高于住宅，且全部计入总住宅面积，占容积率，其总建设成本高决定了降低售价的空间不大。规定建筑容积率指标，其目的在于控制建筑密度，节约建设用地。由于地下车库利用的是地下空间，对于建筑密度和建设用地的影响不大。县级以上人民政府应当制定优惠措施鼓励地下空间利用，如在核定容积率时，将地上容积率和地下容积率分开核定，地下车库面积可在土地出让金、配套费收取环节给予优惠，降低车库建设成本，从而抑制其销售价格。
第五十三条 业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。
业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
【释义】本条是关于业主与物业服务企业商定停车位置和约定汽车看管要求的规定。
经常可以见到媒体报道的关于业主开车堵住小区门口，与物业门卫对峙的新闻，业主振振有词：“我是小区业主，我自己的车凭什么不让我开回家！”物业也有说法：“小区内车位已满，如不限制车辆进入，影响小区环境和安全，也是物业失职。”平心而论，物业的说法是对的。业主的说法听起来有道理，但汽车不像其他财产，它的停放需要占用小区的公共空间，必须遵守业主公约和物业管理规定。为了避免这种情况出现，造成难以调和的矛盾，业主在计划添置汽车并打算在物业管理区域内停放时，应当事前与物业服务企业商定停车位置，如确定没有停车位，业主应当另行解决停车问题或者调整添置汽车的计划。
在物业停车纠纷中常见因为车辆丢失、受损的赔偿责任不清的案例。对此类情况的责任认定，应当以当事人的约定为依据。业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业进行特别约定。业主为停车支付的费用一般有三部分构成：
1.如系租用车位，车库属于建设单位的要交车库租赁费，车位属于业主共有的要交车位场地使用费，购买车库无此费用支出；
2.车库是物业的一部分，也有各项公共服务需求，应交物业服务费；
3.对汽车有看管要求是对财产权的特别约定，在看管期间汽车丢失、受损的，物业服务企业要按照约定承担赔偿责任，一般业主需要交汽车看管费。
《条例》第六十七条也规定物业服务合同应当就财产安全防范义务作特别规定。这要求业主和物业服务企业都要重视书面约定各种责任，明确停车收费的构成，因为单靠是否收费是不足以明确所有责任的。
第五十条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
【释义】本条是关于车库使用原则、租赁费标准、租赁期限和优先利用的规定。
车库、车位的使用管理，是物业管理的难点问题，由此引发的物业纠纷和矛盾比较集中。目前，在车位、车库的管理方面存在的问题主要有：一是许多新建小区的车库、车位由于售价太高，很多业主购买不起，而开发企业为了实现销售目的只售不租，或者是将租赁费提的过高，以致许多业主因无力购买或者租赁车库、车位而无处停车。二是物业管理区域内停车秩序比较混乱。有的小区由于地下车库、车位比较贵，地上车位相对便宜，车辆大都停在小区道路两边，而地下车库、车位却处于闲置状态，得不到利用，既影响了小区的交通秩序，又浪费了地下空间资源。三是建成时间比较久的小区，由于规划建设的车库、车位不能满足业主的需求，或者没有规划建设相应的车库、车位，停车难的问题也很突出。针对这些问题，《山东省物业管理条例》专设一节，制定多项制度，多管齐下，配合第二章中有关车库权属及销售管理的规定，力求破解这一难题。
《条例》所称车库是指物业管理区域内规划用于停放汽车的车库，包括专用车库和共用车库内的车位。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”“配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”
车库不像其他产品，消费者没有广泛选择的余地，业主的停车需求只能通过购买或租用本物业管理区域车库来解决，建设单位对车库只售不租的行为损害了业主的选择权，因此《条例》加以禁止。为避免出现建设单位随意抬高车库租赁价格，达到变相不出租的目的，也为保证车库租赁价格控制在合理价位，《条例》规定车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。这里所称有关部门发布应当是物价部门会同物业管理或房地产开发主管部门确定标准后发布。
现实中，业主对车库的需要是动态的，物业交付时业主暂时没有停车需要的，将来可能会有需要。为进一步保障业主对车库的需要，也为保护建设单位作为产权人的收益权，《条例》允许建设单位在符合法定条件时，将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，但同时对出租行为进行限制，规定其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。当租赁合同期限到期后，续租需要与业主新增停车需要发生冲突时，应当优先满足业主需要。
本条第三款的立法目的在于促进车库特别是地下空间资源的充分利用，限制在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位的行为。在缺乏车库设施的物业管理区域，适当开辟地面停车位是一种无奈地通常做法，在缓解停车难的同时，必然会对物业管理秩序和道路通行安全造成不良影响。在车库尚未充分利用时，没有必要采取这种措施，损害广大业主利益，因此《条例》加以禁止。
第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。
【释义】本条是关于占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地车位场地使用费的规定。
分析出现地下车库空空荡荡，地面车位一个难求现象的原因，很重要的一点是停车成本差距很大，且不合理。很多小区地面停车费远低于地下车库，有的甚至不收费。占用物业管理区域业主共有的道路或者其他场地的停车位属于业主共有，全体业主都享有收益权，停车不收费或者收费过低都是对其他不停车业主合法权益的损害，因此应当收取车位场地使用费，由业主大会综合考虑停车条件、位置等因素确定收费标准，应当与车库租赁费的价格相当，不应差距过大。车位场地使用费属于全体业主共有，按照《条例》第五十七条的规定，由业主大会决定其分配使用。车位场地使用费收取的具体事务可委托物业服务企业代为完成。
第五十二条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。
利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。
【释义】本条是关于鼓励在住宅小区投资建设停车设施和鼓励利用地下空间建设、经营车库的规定。
本条第一款的立法目的在于缓解已建成住宅小区停车难问题。随着汽车产业的迅速发展和汽车进入家庭时代的来临，加之有关住宅区车库配置比例规范、标准滞后，几乎所有老小区按照规划配置的车库、车位严重不足，乱停车现象突出，给小区的物业管理造成很大困扰。对于具备一定建设空间条件的小区，在规划许可的情况下，应当鼓励建设专门车库特别是能充分利用空间资源的立体停车设施，满足业主要求。《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施等重大事项由业主共同决定。因此建设车库的行为，除要报规划等行政主管部门办理法定工程建设手续外，还要经业主大会决定同意，且应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。进行车库建设的主题可以是原小区建设单位，也可以是其他投资人。由于建设车库所需土地使用权为业主共有，因此业主大会应当委托业主委员会就土地使用权处理事宜与车库建设方进行约定。
本条第二款的立法目的在于降低地下车库建设成本，为降低其售价创造条件。据调查，地下车库中车位的销售价格动辄十几万元，单价甚至大大超过住宅，面对大众对高价车位的质疑，开发企业的解释是车库土建成本高于住宅，且全部计入总住宅面积，占容积率，其总建设成本高决定了降低售价的空间不大。规定建筑容积率指标，其目的在于控制建筑密度，节约建设用地。由于地下车库利用的是地下空间，对于建筑密度和建设用地的影响不大。县级以上人民政府应当制定优惠措施鼓励地下空间利用，如在核定容积率时，将地上容积率和地下容积率分开核定，地下车库面积可在土地出让金、配套费收取环节给予优惠，降低车库建设成本，从而抑制其销售价格。
第五十三条 业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。
业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
【释义】本条是关于业主与物业服务企业商定停车位置和约定汽车看管要求的规定。
经常可以见到媒体报道的关于业主开车堵住小区门口，与物业门卫对峙的新闻，业主振振有词：“我是小区业主，我自己的车凭什么不让我开回家！”物业也有说法：“小区内车位已满，如不限制车辆进入，影响小区环境和安全，也是物业失职。”平心而论，物业的说法是对的。业主的说法听起来有道理，但汽车不像其他财产，它的停放需要占用小区的公共空间，必须遵守业主公约和物业管理规定。为了避免这种情况出现，造成难以调和的矛盾，业主在计划添置汽车并打算在物业管理区域内停放时，应当事前与物业服务企业商定停车位置，如确定没有停车位，业主应当另行解决停车问题或者调整添置汽车的计划。
在物业停车纠纷中常见因为车辆丢失、受损的赔偿责任不清的案例。对此类情况的责任认定，应当以当事人的约定为依据。业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业进行特别约定。业主为停车支付的费用一般有三部分构成：
1.如系租用车位，车库属于建设单位的要交车库租赁费，车位属于业主共有的要交车位场地使用费，购买车库无此费用支出；
2.车库是物业的一部分，也有各项公共服务需求，应交物业服务费；
3.对汽车有看管要求是对财产权的特别约定，在看管期间汽车丢失、受损的，物业服务企业要按照约定承担赔偿责任，一般业主需要交汽车看管费。
《条例》第六十七条也规定物业服务合同应当就财产安全防范义务作特别规定。这要求业主和物业服务企业都要重视书面约定各种责任，明确停车收费的构成，因为单靠是否收费是不足以明确所有责任的。