四版：楼市金刊
２０１２年楼市形势展望
刊发日期：2012-02-10 阅读次数： 作者：lxxwzx 语音阅读：
２０１１年我市房地产市场由于受到国家及省市房地产调控政策及全国大环境的影响，市民购房积极性受挫，市场出现了一定程度的观望氛围。数据显示，全年新建商品房销售６７６５套，同比下降１３．１０％；新建商品房交易发证５５１１件，同比增长５．５３％；二手房（住宅、办公、商业用房）交易发证２６７７件，同比下降９．０４％。
据相关部门分析，２０１２年楼市，政策因素仍将决定市场走势。在房地产调控政策持续的前提下，调整将成为楼市主要特征。
政策层面。２０１２年中央经济工作会议强调要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。需要注意的是，房地产调控政策只是强调“坚持”，没有强调从紧。
经济层面。欧洲主权债务危机致经济进一步恶化，发达国家实体经济有可能陷入中长期低迷。外部市场萎靡不振，２０１２年中国经济将呈现出总需求下滑的特征，经济增速同比下降的格局在机构和学者看来基本确定。目前，市场对２０１２年经济同比增速的预期，普遍在８％到９％之间，经济下行风险加大。
资金层面。存款准备金率于２０１１年１２月下调，货币政策有所松动。此前，住建部也在２０１１年底表示严格实施差别化住房信贷政策?优先保证首次购房家庭的贷款需求。
需求层面。我市城市化率尚有较大的发展空间，刚性需求会在较长时期存在。但目前受全国房地产大形势影响，购买者的降价预期很高，大都存在观望心态。
综合以上情况，预计２０１２年我市楼市将呈现以下六个特点：
一是市场先抑后扬。受政策及经济的双重影响，一、二季度，市场不会有较大起色；三季度，随着房价的合理回归，考虑国家全年经济目标的实现，调控政策或许会有所松动，市场将出现稳定回升；四季度，应该能顺时创造相对宽松的政策环境，公众将重拾购房信心，出现量价齐增局面。
二是房价将小幅下调。个别项目，特别是前期定价过高的项目，在资金压力下会采取打折促销或直接降价的方式，以价换量，维持资金平衡。但随着信贷政策的逐步宽松，开发商下调房价动力消失，预计全年房价下调空间不会太大。
三是刚性需求主导市场。２０１１年的调控不仅将投机分子挤出市场，也将刚性需求及改善型需求拒之门外。２０１２年随着存款准备率的调减，个人贷款业务将逐渐放宽，受贷款抑制的刚性需求得到释放。特别是在第二季度，房价下调将探至谷底，刚需观望基本结束，出手购房意愿将逐步增强，市场此时将会出现转机。
四是房价下降幅度不会太大。目前，我市与周边地区相比，房价依然偏低，利润空间狭窄，所以我市房价会在合理范围内调整，下降的幅度不会太大。
五是外地购房者将增多。由于青岛及一线、二线城市继续实施限购政策，将资金投向县级市是一个不错的选择和趋势。再加上我市半岛次中心城市和生态型滨河城市的定位以及龙青高速、青荣城际铁路、半岛国际机场选址新建、大沽河治理等项目的建设，我市区位优势愈发凸显出来，势必会吸引更多外地人到我市购房置业。
据相关部门分析，２０１２年楼市，政策因素仍将决定市场走势。在房地产调控政策持续的前提下，调整将成为楼市主要特征。
政策层面。２０１２年中央经济工作会议强调要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。需要注意的是，房地产调控政策只是强调“坚持”，没有强调从紧。
经济层面。欧洲主权债务危机致经济进一步恶化，发达国家实体经济有可能陷入中长期低迷。外部市场萎靡不振，２０１２年中国经济将呈现出总需求下滑的特征，经济增速同比下降的格局在机构和学者看来基本确定。目前，市场对２０１２年经济同比增速的预期，普遍在８％到９％之间，经济下行风险加大。
资金层面。存款准备金率于２０１１年１２月下调，货币政策有所松动。此前，住建部也在２０１１年底表示严格实施差别化住房信贷政策?优先保证首次购房家庭的贷款需求。
需求层面。我市城市化率尚有较大的发展空间，刚性需求会在较长时期存在。但目前受全国房地产大形势影响，购买者的降价预期很高，大都存在观望心态。
综合以上情况，预计２０１２年我市楼市将呈现以下六个特点：
一是市场先抑后扬。受政策及经济的双重影响，一、二季度，市场不会有较大起色；三季度，随着房价的合理回归，考虑国家全年经济目标的实现，调控政策或许会有所松动，市场将出现稳定回升；四季度，应该能顺时创造相对宽松的政策环境，公众将重拾购房信心，出现量价齐增局面。
二是房价将小幅下调。个别项目，特别是前期定价过高的项目，在资金压力下会采取打折促销或直接降价的方式，以价换量，维持资金平衡。但随着信贷政策的逐步宽松，开发商下调房价动力消失，预计全年房价下调空间不会太大。
三是刚性需求主导市场。２０１１年的调控不仅将投机分子挤出市场，也将刚性需求及改善型需求拒之门外。２０１２年随着存款准备率的调减，个人贷款业务将逐渐放宽，受贷款抑制的刚性需求得到释放。特别是在第二季度，房价下调将探至谷底，刚需观望基本结束，出手购房意愿将逐步增强，市场此时将会出现转机。
四是房价下降幅度不会太大。目前，我市与周边地区相比，房价依然偏低，利润空间狭窄，所以我市房价会在合理范围内调整，下降的幅度不会太大。
五是外地购房者将增多。由于青岛及一线、二线城市继续实施限购政策，将资金投向县级市是一个不错的选择和趋势。再加上我市半岛次中心城市和生态型滨河城市的定位以及龙青高速、青荣城际铁路、半岛国际机场选址新建、大沽河治理等项目的建设，我市区位优势愈发凸显出来，势必会吸引更多外地人到我市购房置业。